关于房价什么时候见底，有人认为要看房价收入比，认为只要房价收入比回归合理区间，房价才算真正见底；也有人认为要看租售比，租售比合理了，才会有人出手买房。如果这套房子租金回报率极低，只有1%、2%，甚至不足1%，说明了一个核心事实：
当前房价依然严重高估，泡沫没有出清，房价还有下行空间。
什么样的租售比才算合理？
业内通用一套参照标准：对标长期无风险国债收益率。国债属于保本低风险资产，几乎没有亏损风险，是市场公认的无风险收益基准。
逻辑很简单：如果房产的租金收益率低于国债收益率，说明买房纯靠收租不划算、资产溢价过高、房价太贵；如果租金收益率高于国债收益率，意味着房产作为固定资产投资，性价比超过无风险理财，具备配置价值，价格也就接近合理区间。
用租售比来判断房价是不是见底，听起来专业严谨、逻辑闭环，实则似是而非，忽悠了大量普通人，根本经不起现实和历史的推敲。
众所周知，中国房地产在这一轮调整之前，很多城市的租售比非常离谱，但房价一涨再涨，停不下来。这起码在说明，在房价上涨的周期，租售比根本就不是决定是否买房的指标。
然后，再来看房价下跌的周期下，租售比是不是个靠谱指标。
举两个例子，一个是日本。1991年日本房地产泡沫彻底破裂，楼市开启漫长下行周期，其中快速深度下跌周期长达五六年。后续逐步磨底，2004—2005年房价才慢慢止跌回暖，在这十几年楼市低迷周期里，出现了一个非常反常的现象：日本房产租售比极高，租金收益率长期稳定在5%以上。那段时间日本长期实行零利率、负利率政策，国债收益率无限趋近于零，无风险收益极低。
按照现在流行的租售比理论：租金收益5%，远超国债无风险收益，房子绝对是优质资产，早就具备抄底价值，应该全民抢房。
但现实完全相反：即便租售比完美达标、收租收益极高，日本民众依然普遍不买房、不抄底，楼市长期低迷。
还有美国，2008年房产泡沫破裂，楼市深度调整，整体调整周期长达四五年。危机之后，美国长期维持超低利率，国债收益率持续走低。
但同期美国核心城市房产租金回报率普遍达到5%—6%，从租售比维度看，买房收租性价比极高，完全符合“合理房价”标准。可真实市场表现是，买房者并不多。
为什么说租售比不能当做唯一判断指标？深究底层逻辑，漏洞非常多，现实变量极度复杂。
第一，租售比的计算口径，天生不公平、不统一。
十年前、二十年前低位上车的业主，购房成本极低，用当下租金核算，租金回报率自然极高，租售比看着无比合理；但在楼市高点高位接盘的购房者，总价基数巨大，同样的租金水平下，回报率被大幅稀释，租售比严重偏低。同一套城市、同一片小区，不同买入时间、不同购入成本，算出来的租售比天差地别，根本没有统一参考标准。
第二，不同能级城市，租售比天然存在巨大鸿沟，不能用同一套标准衡量。
一线城市核心地段房产，租售比常年畸形，租售比换算年限普遍达到500倍、600倍，甚至部分核心学区房超过700倍、1000倍，租金回报率极低；而三四线小城市、人口流出城市，房价低廉，租售比天生合理。
第三，国际楼市规律早已证明：决定房价涨跌、市场冷暖的核心，从来不是收益指标，而是市场预期。
我反复强调一个观点：对于房地产预期永远比数据更重要。市场一致看涨，大家就会主动买房，不会纠结租金高低、不纠结短期收益；2021年之前，国内楼市长达二十年上行周期，就是最好的例子。那几年全国租售比严重失衡、房价收入比远超国际合理线，所有人都清楚房价偏高，但买房热情居高不下，核心原因只有一个：全民看涨预期，害怕房价继续上涨，被迫提前上车。
房产的完整收益，从来不是只有租金这一项，而是两大核心组成：
一是房产增值收益，二是长期租金收益。
过去二十年，大家买房看重的是房价每年上涨的增值红利，租金只是附属收益，根本没人在意租售比合不合理。
而现在行情彻底反转，全国多数城市房价相比高点普遍腰斩，很多区域房价跌回2016年之前水平，房价收入比大幅回落、租售比持续修复，两大核心指标都在向合理区间靠拢。但现实问题摆在眼前：为什么房价跌了一半，各项数据回归理性，老百姓买房的积极性反而大幅下滑？答案一目了然，楼市的预期没有起来。
再举一个最极致的例子：鹤岗。鹤岗几万、几万一套的刚需房源，房价收入比极低，租售比无比合理，从纯数据维度看，是全国性价比最高的楼市。
但为什么全国没有人去抄底鹤岗房产？核心不是价格贵、不是收益低，而是所有人都知道：没有上涨预期，资产没有增值空间，买了只会持续贬值。
这就彻底戳破了单一指标的误区：房价收入比、租售比，都只是静态参考数据，只能反映当下价格和收入、租金的匹配度，完全无法预判未来走势。
现在很多行业研报、自媒体观点、所谓楼市分析，最大的问题就是过度简单化、片面化：抛开城市基本面、人口走势、经济环境、市场预期。
单独拎出租售比、房价收入比某一个指标，就草率判定房价高低、断言市场底部，结论根本经不起推敲。
当下楼市现状很明确：价格经过持续回调，泡沫大幅挤出，很多城市房价已经回归理性区间，特别是三四月以来，一线和热点城市的二手房交易量反弹明显，一线城市走出了很多年没有的二手房火爆行情，不是因为租售比合理了，而是因为大家预期房地产见底了。
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